Manutenzione caldaia: ogni quanto e obblighi di legge

Manutenzione caldaia: ecco il nostro approfondimento. La caldaia è un componente fondamentale del sistema di riscaldamento domestico. Per assicurarne il corretto funzionamento e prolungarne la durata, è molto importante effettuare una corretta manutenzione periodica.
La manutenzione della caldaia è un’attività che prevede una serie di verifiche e controlli periodici, volti a garantire il corretto funzionamento e l’efficienza dell’impianto di riscaldamento. Si tratta di un adempimento che è obbligatorio per legge e che va fatto eseguire solo ed esclusivamente a tecnici abilitati.
In questo articolo andremo a spiegare nel dettaglio in cosa consiste la manutenzione della caldaia, perché è importante farla (non solo per l’obbligo di legge), quali sono le scadenze da rispettare e quali sono i rischi a cui si va incontro se non si fa effettuare la manutenzione regolarmente.

Indice

Manutenzione caldaia: obbligo

Dal 2013, la normativa italiana in materia di manutenzione degli impianti di riscaldamento è disciplinata dal D.P.R. 16 aprile 2013 e D.M. 10 febbraio 2014.

Per garantire la sicurezza e l’efficienza energetica degli impianti, la legge definisce obbligatori i seguenti controlli:

manutenzione ordinaria della caldaia: ispezione accurata, verifica del corretto funzionamento, pulizia del bruciatore e pulizia dello scambiatore di calore
controllo dei fumi: analisi della combustione e verifica che i valori delle emissioni rientrino nei parametri indicati dal costruttore

Gli installatori e i manutentori devono dichiarare in maniera esplicita e in forma scritta le operazioni di controllo e manutenzione, nonché la frequenza di queste operazioni.

Manutenzione caldaia: perché è importante e i vantaggi che si ottengono

Oltre ad essere obbligatoria, la manutenzione della caldaia offre vantaggi in termini di sicurezza, come anche dal punto di vista economico ed ambientale. La corretta e regolare manutenzione della caldaia ne garantisce infatti il corretto funzionamento e la sua durata.
Rilevare precocemente eventuali malfunzionamenti mette al sicuro da incidenti che possono mettere a rischio l’immobile e chi vi vive, come ad esempio una fuga di gas e, nei casi peggiori, incendi ed esplosioni.
Inoltre, una caldaia efficiente assicura una temperatura adeguata nell’ambiente domestico. Da tutto ciò conseguono una riduzione dei consumi e dell’inquinamento.

Dal punto di vista economico, effettuare regolarmente la manutenzione della caldaia permette dunque di evitare multe e di avere bollette più leggere.

Manutenzione caldaia: in cosa consiste

Il controllo della caldaia è una ispezione periodica dell’apparecchiatura volta a garantire la sicurezza dell’impianto, ottimizzandone l’efficienza energetica e prevenendo il rischio di eventuali incidenti.

Sostanzialmente ci sono 2 tipi di intervento di controllo:

manutenzione ordinaria della caldaia
controllo dei fumi (cosiddetta ‘revisione della caldaia’)

Secondo quanto stabilito dal DPR 74/2013, l’obbligo di revisione e manutenzione vale per tutti i sistemi termici utili a riscaldare o raffrescare gli ambienti:

caldaia elettrica
caldaia ibrida
caldaia a biomassa
caldaia a gas
pompa di calore

Manutenzione caldaia ordinaria

La manutenzione ordinaria prevede un esame dell’apparecchiatura e una verifica del suo funzionamento.

Durante un controllo ordinario, il tecnico abilitato esegue le seguenti operazioni:

pulizia del bruciatore (il componente dove ha luogo la miscelazione fra combustibile e comburente, utile affinché l’acqua si riscaldi, e dove si possono accumulare scorie)
pulizia dello scambiatore (il componente dove l’acqua fredda viene riscaldata e poi immessa nel circuito dell’impianto. Il contatto continuo con l’acqua può provocare erosione a causa del calcare)
verifica sul tiraggio dei fumi
controllo dei filtri
prova di tenuta
valutazione della ventilazione dell’ambiente in cui la caldaia è installata

Controllo dei fumi

Il controllo dei fumi della caldaia consiste nell’analisi delle emissioni e della concentrazione di inquinanti (monossido di carbonio, ossidi di azoto, anidride carbonica, ossidi di zolfo e altre particelle in sospensione) all’interno dei gas di scarico. Nello specifico, il tecnico specializzato preleva e misura i prodotti di combustione, valutandone la conformità rispetto ai limiti imposti dalla legge.

Manutenzione caldaia: ogni quanto

Ora che abbiamo visto in cosa consistono i due principali tipo di controlli e verifiche, soffermiamoci sulla cadenza con cui gli stessi controlli vanno eseguiti.

Ogni quanto va eseguita la manutenzione ordinaria

La manutenzione ordinaria della caldaia va effettuata con cadenza periodica, sulla base di quanto riportato nel libretto d’uso e manutenzione rilasciato dall’installatore, e obbligatorio dal 2016.
In linea generale, si consiglia un controllo annuale. Nel caso invece delle caldaie ad alta efficienza, la manutenzione è prevista ogni 2 anni.

Ogni quanto occorre fare il controllo dei fumi

Relativamente al controllo dei fumi della caldaia, la legge è molto chiara.

In base al tipo di impianto, ai kW del dispositivo e al combustibile impiegato, la verifica dei fumi va eseguita obbligatoriamente ogni 1, 2 o 4 anni.

Ecco nello specifico tutti i casi.

ogni 4 anni, in caso di caldaia a gas o GPL, con potenza pari o inferiore a 100 kW
ogni 2 anni, per gli impianti a combustibile solido (pellete, legno o carbone) o liquido (gasolio), con potenza uguale o inferiore a 100 kW
ogni anno, per caldaie a combustibile liquido o solido, con potenza oltre i 100 kW
ogni anno, per gli impianti a gas metano o GPL, aventi potenza superiore a 100 kW

In ogni caso, il controllo dei fumi va sempre effettuato alla prima accensione.

Manutenzione caldaia: quali sono le manutenzioni obbligatorie

La normativa varia in base alle leggi locali. In ogni caso, in generale, i controlli periodici includono i seguenti interventi:

controllo dei fumi
ispezione dello scambiatore di calore
verifica del corretto funzionamento della valvola di sicurezza e di tutti i dispositivi di sicurezza
controllo di pressione e temperatura dell’acqua
analisi della composizione dei gas di scarico
verifica delle aperture della ventilazione
controllo di valvole e guarnizioni per escludere perdite

Manutenzione caldaia: quando eseguirla

Non esiste una regola fissa su quando occorre procedere con gli interventi di controllo e verifica. In linea generale, però, è consigliabile eseguire il controllo della caldaia fra maggio e settembre, ossia nel periodo durante il quale l’impianto di riscaldamento non è in funzione.

Manutenzione caldaia: a chi spetta

Ma a chi spetta far eseguire la manutenzione della caldaia? Questo è un dubbio molto frequente fra gli inquilini. Facciamo definitivamente chiarezza sulla questione.

L’articolo 1576 del Codice Civile prevede che il locatore ha l’onere di assolvere le spese straordinarie riguardanti l’immobile, come ad esempio l’eventuale sostituzione della caldaia o di uno dei suoi componenti; mentre invece la manutenzione ordinaria della caldaia e il controllo dei fumi sono a carico dell’inquilino. Quest’ultimo, è infatti chiamato a rispondere in prima persona, in caso di incidenti e/o guasti causati da assenza di manutenzione, negligenza o uso improprio.

Quanto appena spiegato è dettato dalla normativa vigente. Tuttavia, tutto può variare, in base ad accordi particolari specificamente indicati all’interno del contratto stipulato tra locatario e locatore.
In caso di immobile dotato di impianto centralizzato (com’è ad esempio il caso di un condominio) la responsabilità delle cure di manutenzione spetta all’amministratore di condominio.

Manutenzione caldaia: a chi rivolgersi

Sempre secondo quanto prescritto nell’articolo 1576 C.C., le operazioni di revisione e manutenzione della caldaia devono essere eseguiti esclusivamente da tecnici abilitati, provvisti dei requisiti tecnico-economici, come previsto dalla vigente legislazione, e in particolare dalla Legge 5 marzo 1990 n. 46 e successivo D.M. 37/08.

Una volta completati tutti i controlli, il tecnico abilitato deve:

annotare sul libretto della caldaia tutti i controlli eseguiti
compilare il rapporto di controllo tecnico
allegare il bollino che attesta il corretto funzionamento dell’impianto e la sua conformità

Manutenzione caldaia e bollino blu

Una volta eseguita la revisione della caldaia e superate tutte le verifiche, il tecnico specializzato rilascia il “bollino blu”: un bollino adesivo con un codice numerico univoco che attesta il superamento della verifica sul controllo dei fumi.
Il bollino blu è costituito da 2 parti: una parte viene applicata sul libretto della caldaia, e l’altra parte sulla copia che resta alla ditta che ha effettuato i controlli.

In base alla potenza dell’impianto, il bollino di verifica può avere 2 colori differenti.

bollino blu, per gli impianti termici con potenza inferiore a 35 kW
bollino verde, per gli impianti che generano calore e che hanno una potenza compresa fra 35 e 350 kW

Il rinnovo dei bollini non è automatico, ma avviene ogni volta che la caldaia supera i controlli periodici.

Manutenzione caldaia costi

Per quanto riguarda i prezzi, non esiste un tariffario fisso. I costi di manutenzione della caldaia possono variare (anche di molto) in base a vari fattori, come la tipologia di caldaia e il tipo di interventi effettuati. Inoltre, le cifre per i controlli di manutenzione possono variare anche in base alla zona geografica.
Ad ogni modo, per dare un’idea di massima, possiamo dire che i costi per le operazioni per la manutenzione ordinaria di una caldaia a gas si aggirano fra i 70 e i 120 euro, mentre per il controllo dei fumi, la spesa va dagli 80 ai 100 euro.

Manutenzione caldaia: cosa succede se non faccio il controllo annuale

Oltre ad avere ripercussioni sull’efficienza e sulla sicurezza dell’impianto, la mancata revisione della caldaia viene punita con l’applicazione di una sanzione pecuniaria fino a 3.000 euro.

Ecco nello specifico l’ammontare delle possibili sanzioni.

Mancata revisione: sanzione da 50 a 200 euro
Libretto della caldaia non regolamentato: sanzione da 500 a 600 euro
Mancato controllo dei fumi: sanzione da 500 a 3.000 euro

Prima di emettere la multa, la prassi prevede che i Comuni avvisino l’interessato almeno 20 giorni prima dell’intervento effettivo, in modo tale che lo stesso abbia il tempo per mettersi in regola.

Manutenzione caldaia nelle province di Cremona, Lodi e Piacenza: rivolgiti ad Eleven Energy Service

Prendersi cura della caldaia non è solo un obbligo, ma anche un’opportunità per risparmiare e per vivere in un ambiente accogliente e confortevole. Al fine di garantire la conformità dell’impianto è necessario rivolgersi a tecnici specializzati ed abilitati.

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